Par Me Christophe Pons et Me Marion Jolly, respectivement avocat associé et avocat collaboratrice au sein du cabinet Verbateam, implanté à Montpellier, Lyon, Paris et Toulouse.
En cas de modification d’un plan local d’urbanisme (PLU), quelles règles sont applicables aux permis de construire sollicités postérieurement à une autorisation de lotissement soumise à l’ancien plan ?
Selon l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, un permis de construire ne peut être refusé, ou assorti de prescriptions spéciales, sur le fondement de nouvelles règles d’urbanisme intervenues dans un délai de 5 ans « suivant l’achèvement des travaux, lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager ».
Le 19 juillet 2017, le Conseil d’Etat est venu préciser que « le document d’urbanisme applicable aux demandes de permis de construire (…) est celui en vigueur à la date à laquelle a été délivrée l’autorisation de lotir et ce, pendant un délai de cinq ans à compter de la réception, par l’administration, de la déclaration d’achèvement du lotissement ». « Durant ce délai, les dispositions des documents d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation de lotissement », peu important, sur le déclenchement du délai, que la commune conteste la conformité des travaux.
En conséquence, si le PLU est modifié après obtention du permis d’aménager et que le permis de construire est déposé dans les 5 ans de la réception de la déclaration d’achèvement des travaux, le permis de construire est soumis à l’ancien PLU.
En revanche, si le PLU est modifié après l’obtention du permis d’aménager mais que la demande de permis de construire est déposée après le délai de 5 ans suivant la réception de la déclaration d’achèvement des travaux, le permis de construire est soumis au nouveau PLU.
Les professionnels de l’immobilier à l’origine d’un projet de lotissement peuvent donc être soumis, au stade de l’obtention des permis de construire, à des règles plus contraignantes que celles opposées aux permis d’aménager.
Il convient donc, en cas de modification d’un PLU, d’être prudent et d’anticiper, si besoin est, l’entrée en vigueur de règles plus favorables ou plus contraignantes.